gerechte Miete

RABANUS Verwaltungen
Gerechte Miete? - Gibt es das? Was kostet der Neubau einer Wohnung? Zwischen 3.500,-DM und 6.000,-DM pro Quadratmeter inklusive Grundstück und Erschließung. Damit sich die Investition für den Bauherren lohnt, muss sich der Aufwand verzinsen. Wenn sich die Miete mit 3% pro Jahr verzinsen soll, dann setzt sich die Miete pro Quadratmeter und Monat wie folgt zusammen:
Neubau	tief	mittel	hoch
Quadratmeter Wohnraum kostet	3.000,00 DM	4.500,00 DM	6.000,00 DM
a) Kapitalrendite 3% p.a. => Nettomiete	7,50 DM	11,25 DM	15,00 DM
b) Instandhaltung 1% p.a. => Nettomiete	2,50 DM	3,75 DM	5,00 DM
c) Verwaltung ca. => Nettomiete	0,50 DM	0,75 DM	1,00 DM
d) Betriebskostenvorauszahlung 1% kalt	3,00 DM	3,50 DM	4,00 DM
Zwischensumme Bruttokaltmiete bei 3%	13,50 DM	19,25 DM	25,00 DM
e) Heizkosten, Warmwasserbereitung	1,70 DM	1,70 DM	1,70 DM
Zwischensumme Bruttowarmmiete bei 3%	15,20 DM	20,95 DM	26,70 DM
eine 75m²-Wohnung müsste warm kosten:	1.140,00 DM	1.571,25 DM	2.002,50 DM

Altbau	Restwert unsaniert	saniert mittel	modernisiert hoch
Quadratmeter Wohnraum kostet	1.000,00 DM	2.200,00 DM	3.500,00 DM
a) Kapitalrendite 3% p.a. => Nettomiete	2,50 DM	5,50 DM	8,75 DM
b) Instandhaltung Altbau erhöht 2% p.a.	1,66 DM	3,66 DM	5,83 DM
c) Instandhaltung sanierungsabhängig	3,00 DM	2,00 DM	1,00 DM
d) Verwaltung ca. => Nettomiete	0,50 DM	0,75 DM	1,00 DM
e) Betriebskostenvorauszahlung 1% kalt	2,50 DM	3,25 DM	4,00 DM
Zwischensumme Bruttokaltmiete bei 3%	10,16 DM	15,16 DM	20,58 DM
f) Heizkosten, Warmwasserbereitung	1,70 DM	1,70 DM	1,70 DM
Zwischensumme Bruttowarmmiete bei 3%	11,86 DM	16,86 DM	22,28 DM
eine 75m²-Wohnung müsste warm kosten:	889,50 DM	1.264,50 DM	1.671,00 DM

Die Werte in den Tabellen sind keineswegs gewillkürt, sondern entsprechen dem statistischen Kostenaufkommen in der Immobilienwirtschaft. Der Berliner Mietspiegel zeigt, dass in vielen Lagen der Stadt die in obiger Tabelle errechneten Miethöhen entweder nicht erzielt werden. Die Gründe sind: 1. Das Überangebot von mehr als 120.000 freien Wohnungen brachte den Vermietungsmarkt in Preisabtrieb. 2. Die gesetzlichen Bestimmungen, etwa in Sanierungsgebieten, gestatten die Kostenmiete nicht. 3. Die Mietgesetze und die Rechtsprechung verhindert durch Kompliziertheit und Rechtsunsicherheit die Anpassung der Mieten in den bestehenden Mietverhältnissen an die Kostenentwicklung im Wohnungsbau bzw. bei den Instandhaltungskosten. 4. Die Kommunen und Versorger (Grundsteuer, Müll, Wasser, Energie, ...) steigerten aufgrund ihrer Monopolstellung die Betriebskosten in einem Ausmaß, dass kein Kaufkraftpotential für gleichzeitig steigende Grundmieten mehr übrig blieb. Die Grundmiete allein ist jedoch ausschlaggebend für den notwendigen Erfolg der Immobilie als Kapitalanlage. Schlussfolgerung Da selbst die hier mit 3% eher bescheiden angesetzte Kapitalverzinsung im Markt häufig verfehlt wird, befinden wir uns gegenwärtig in einem Markt, der das Mieten sinnvoller erscheinen lässt als das Vermieten. Begriffe Nettokaltmiete = Grundmiete = (Kapitalverzinsung + Instandhaltung + Verwaltung) Betriebskosten = alle laufenden Kosten, die nicht in der Nettokaltmiete abgedeckt sind Bruttokaltmiete = Nettokaltmiete + Betriebskosten Bruttowarmmiete = Bruttokaltmiete + Heizkosten Kostenmiete = betriebswirtschaftlich errechnete Miethöhe; exemplarisch siehe obige Tabellen msr 10/98